832 тысячи или 481 тысяча. Что измеряет затоваренность новостроек

Что сказано

13 октября Кирилл Холопик выступил на заседании комиссии РСПП по жилищной политике и сохранению объектов культурного наследия. Его слова приводит РИА Новости.

Речь идёт о затоваренности. Так ЕРЗ называет разницу между тем, сколько квартир выведено в продажу, и тем, сколько продано по ДДУ. ЕРЗ считает её с 1 июля 2024 года, когда закончилась массовая льготная ипотека. С этой даты застройщики вывели на рынок на 722 тысячи квартир больше, чем продали по ДДУ. По данным РИА Новости, в начале 2026 года разница была 474 тысячи. Холопик отметил, что не было ни одного квартала, когда вывод новых проектов отставал бы от продаж.

В том же выступлении была вторая оценка. Сейчас 25% квартир продают уже готовыми, по ДКП. С учётом этих продаж затоваренность, по оценке ЕРЗ, составляет 402 тысячи квартир сейчас и вырастет до 481 тысячи к началу 2027 года. В начале 2026 года, по данным ПРАЙМ, было 269 тысяч.

Что показывают данные

Обе цифры растут. Но 832 тысячи не означают 832 тысячи пустых квартир в построенных домах. Это квартиры, выведенные в продажу, но ещё не проданные по ДДУ. Многие из них в домах, которые только строятся, и часть продадут после ввода по ДКП.

Продажи подтверждают картину. По данным ЕРЗ, которые приводит «Российская газета», за девять месяцев 2026 года по ДДУ продано 16,7 млн м², это минимум с начала наблюдений в 2014 году. Вывод новых проектов за тот же период, по данным ДОМ.РФ, на 5% больше прошлогоднего. При этом ввод многоквартирных домов за девять месяцев, по данным Росстата, вырос на 2,7%. Общий ввод жилья снизился на 13,4% из-за индивидуального строительства.

Деньги застройщиков видны в отчёте Банка России о проектном финансировании. Во втором квартале 2026 года в проектах с эскроу в продажу вывели 8,5 млн м² жилья, а продали 5,2 млн м². Доля проданного на момент ввода дома опустилась до 65%, хотя в июле, по оценке банка, снова превысила 70%.

Теперь сравним долг застройщиков перед банками с деньгами покупателей на эскроу.

За год доля долга, покрытая деньгами на эскроу, снизилась на 6,2 п. п. По оценке ЕРЗ, в 2021–2022 годах деньги на эскроу покрывали долг полностью и даже с запасом.

При этом проблемной задолженности пока мало. На конец июня просроченные проектные кредиты составляли 54 млрд рублей, а кредиты худших категорий качества 97 млрд рублей, меньше 1% портфеля. Средняя ставка по проектному финансированию 9,92%.

Что мы посчитали

Расчёт Пускового по данным ЕРЗ и Банка России.

Растёт не только число непроданных квартир, но и деньги, которые застройщик занимает у банка без опоры на деньги покупателей. Как правило, по этой части долга ставка выше, чем по части, покрытой эскроу. О том, как застройщики реагируют на падение спроса, в сентябре говорила основатель UNIKEY Айгуль Юсупова в интервью «Московской перспективе». По её словам, если спрос падает, застройщику остаётся переносить сроки ввода. Мы разбирали эту связку денег и сроков в материале о режиме усиленного контроля.

Что это значит для стройки

Для генподрядчиков и субподрядчиков застройщика затоваренность имеет прямое значение. Деньги на объект идут из кредита под контролем банка. Если продажи отстают, у застройщика растут расходы на проценты, и график работ начинают пересматривать. Это может проявиться в сдвиге сроков следующих очередей и в задержках оплат.

Екатерина Авдеева из ASTORIUS в материале «Российской газеты» называет базовым сценарием стагнацию с постепенной коррекцией и реструктуризацией долгов, резкого падения цен опрошенные эксперты не ждут. Дмитрий Проскурин из Metrium ждёт полного восстановления рынка не раньше второй половины 2027 года.

Что стоило бы считать

Для отрасли. Было бы полезно публиковать затоваренность сразу в двух вариантах, по ДДУ и с учётом ДКП, в квадратных метрах и с разбивкой по стадии готовности. Непроданная квартира в доме, который только начали, и в доме, который уже сдан, означают для застройщика очень разный риск.

Для застройщика. Раз в месяц по каждому проекту полезно смотреть распроданность к строительной готовности. ДОМ.РФ считает этот показатель по рынку в целом, мы приводили его в разборе о режиме усиленного контроля. Если продано заметно меньше, чем построено, проект финансирует сам себя дорогим кредитом.

Для подрядчика. По каждому заказчику полезно считать долю оплаченных работ к принятым и среднюю задержку оплаты в днях. По этим двум числам раньше всего видно, что у заказчика становится меньше денег.

Затоваренность растёт, и это видно по любой из двух оценок ЕРЗ. Но для решений на объекте важнее не размер заголовочной цифры, а где именно лежат непроданные метры и как они связаны с графиком денег и работ.