Как устроены деньги на стройке дома. Покупатели платят за квартиры не застройщику, а на специальные счета в банке, эскроу. Застройщик получит эти деньги только после сдачи дома. Пока дом строится, он берёт кредит у банка, это проектное финансирование. Чем больше квартир продано, тем дешевле кредит. Из этой схемы и вырастает вся экономика сроков.

Что сказано

Интервью Глушкова Интерфаксу от 10 июня 2026 года опубликовали Ведомости. Логика такая. Пока квартиры продаются медленно, а деньги дольщиков лежат на эскроу до ввода, у застройщика нет экономической причины торопиться. Каждый месяц стройки это ещё месяц продаж по чуть более высокой цене.

Это описание, а не оценка. Попробуем его посчитать.

Что известно точно

Ключевая ставка Банка России

14%

снижена с 21% за полтора года. ЦБ

Ставка по кредитам застройщикам

≈10%

средневзвешенная, медленно снижается. ЦБ, Б.О

Рост цен на новостройки

+0,6% в мес.

июль и август 2026, с начала года +4,9%, вровень с инфляцией. ДОМ.РФ

Средняя цена метра, новостройки

192,8 тыс. ₽

август 2026, по ипотечным сделкам. Домклик

Считаем на условном доме

Расчёт Пускового. Дом на 20 тысяч квадратных метров продаваемой площади, срок строительства 36 месяцев. Все допущения в таблице, любое из них можно заменить на свои цифры, результат пересчитается.

Рисунок 1

Модель условного дома

20 000 кв. м, 36 месяцев, цены и ставки августа 2026
ПараметрЗначениеОткуда
Выручка при полной продаже20 000 × 192,8 тыс. = 3,86 млрд ₽Домклик
Стоимость стройки65% выручки = 2,5 млрд ₽допущение
Средний долг перед банком за период стройкиполовина стоимости = 1,25 млрд ₽допущение
Ставка по кредиту10% годовыхЦБ
Непроданный остаток к сдаче40% = 8 000 кв. м = 1,54 млрд ₽распроданность около 60% на вводе
Рост цены0,6% в месяцДОМ.РФ
Рисунок 2

Один день стройки. Что он стоит и что приносит

Тысяч рублей в день, условный дом на 20 000 кв. м
Проценты банку за день 1,25 млрд × 10% / 365 342 тыс. ₽ Рост цены непроданных квартир за день 1,54 млрд × 0,6% / 30 308 тыс. ₽ Разница 34 тысячи рублей в день. Для дома почти за четыре миллиарда это почти ноль.
Расчёт Пускового по допущениям из таблицы. Не учтены расходы на содержание площадки и неустойка дольщикам, о них ниже.

День стройки обходится застройщику в 342 тысячи рублей процентов и приносит 308 тысяч ростом цены на непроданные квартиры. Разница почти нулевая. Это и есть в цифрах то, что Глушков сказал словами. Ускорять стройку сейчас почти не за что, экономия на кредите съедается недополученным ростом цены. И задерживать тоже почти ничего не стоит, по той же причине.

Рынок сейчас в точке, где день стройки почти ничего не стоит и почти ничего не приносит. В такой точке график перестаёт быть экономическим инструментом. Это не чья-то вина, это свойство текущих ставок и цен.

Когда день снова станет дорогим

Меняем в модели по одному параметру и смотрим, что происходит с балансом.

Рисунок 3

Три условия, при которых скорость снова выгодна

Разница между стоимостью дня и его доходом, тысяч рублей в день. Чем больше, тем выгоднее строить быстрее
Сейчас ставка 10%, цена +0,6% в мес. +34 Цены перестали расти ставка 10%, цена +0,0% +342 Дом лучше продан на старте непродано 20% вместо 40% +188 Наступил срок по договору неустойка 1/150 ключевой в день с проданного +216 за каждый день после срока
Расчёт Пускового. Неустойка дольщику по 214-ФЗ считается как 1/150 ключевой ставки от цены договора за день просрочки, с 1 января 2026 мораторий не действует. В расчёте 2,3 млрд ₽ проданных договоров × 14% / 150.

Что из этого следует. Скорость становится выгодной в трёх случаях. Когда цены перестают расти, а рынок к этому близок, ДОМ.РФ уже фиксирует рост на уровне инфляции. Когда дом хорошо продан на старте. И когда подходит срок, обещанный дольщикам, потому что с января каждый день после него стоит дополнительно 216 тысяч.

Получается, что до даты по договору время почти ничего не стоит, а сразу после неё стоит очень дорого. Это хорошо объясняет статистику ЕРЗ, по которой больше половины домов сдаётся с переносом, а средний перенос около 3,6 месяца. Стройка спокойно идёт до срока, а запас на непредвиденное к этому моменту уже израсходован.

Что было бы полезно считать

Глушков точно описал ситуацию. Из неё не следует, что скорость не нужна. Следует, что она не нужна до определённой даты, а после неё нужна очень сильно. Поэтому полезный показатель для стройки это не сам срок сдачи, а цена одного дня отклонения от него в рублях. Для нашего условного дома это 34 тысячи в день до срока и около 250 тысяч в день после. Когда эта цифра стоит перед глазами каждое утро, график становится не формальностью, а инструментом.

Пока не наступил срок по договору, день отклонения стоит застройщику 34 тысячи рублей, после срока — около 250 тысяч: между этими двумя числами и помещается вся экономика скорости.

Источники

  1. Ведомости. «Сейчас бизнесу совершенно невыгодно строить быстро». Интервью А. Глушкова Интерфаксу. 10 июня 2026.
  2. Банк России. Ключевая ставка, история значений.
  3. Банк России. Финансирование долевого строительства, данные на 1 августа 2026. Банковское обозрение. Портфель кредитов застройщикам приблизился к 11 трлн. Сентябрь 2026.
  4. Аналитический центр ДОМ.РФ. Индекс цен на первичном рынке жилья, август 2026.
  5. Домклик и Центр финансовой аналитики Сбера. Средняя цена метра на первичном рынке, август 2026.
  6. Известия по данным ЕРЗ. Более половины жилья не сдаётся в срок. 18 июня 2026.
  7. Федеральный закон 214-ФЗ, ст. 6, п. 2. Расчёт неустойки за просрочку передачи объекта.