Что сказано
Министр строительства Ирек Файзуллин провёл совещание с Центробанком, регионами, крупнейшими банками и застройщиками. По его итогам Минстрой сообщил, что для отдельных проектов режим усиленного контроля уже действует. Девелоперы, банки и органы власти синхронизируют графики финансирования и строительства. Цель названа прямо, сохранить устойчивость отрасли и выполнить обязательства перед гражданами.
Почему графики расходятся
Масштаб видно по срокам сдачи. По данным, которые приводит Движение.ру, в Москве на первое полугодие 2026 года был запланирован ввод 182 корпусов. Точно в срок сдали 21.
В Москве в срок сдали каждый девятый корпус
Почему так происходит, хорошо объяснила основатель компании UNIKEY Айгуль Юсупова в интервью 15 сентября. Строить медленнее застройщик не может, сроки уже заявлены в проектных декларациях, кредитные деньги выбраны. Если спрос падает, остаётся одно, переносить сроки ввода. Иначе проценты по кредиту съедают всю рентабельность.
То есть график денег живёт по своим законам. Он зависит от продаж, от банка, от ставки. График работ зависит от людей, техники и материалов. Когда одно меняется, а другое нет, между ними появляется щель. Режим усиленного контроля как раз и нужен, чтобы эту щель увидеть и закрыть.
Рынок уже умеет считать связку денег и стройки
На уровне отрасли такие показатели есть, и они хорошо показывают, где образуется щель.
Распроданность к строительной готовности
69%
в начале года было 73%. Продажи отстают от стройки. ДОМ.РФ
Оба показателя смотрят со стороны денег. Сколько продано по отношению к тому, сколько построено. Сколько банк дал по отношению к тому, сколько заплатили покупатели. Не хватает второй половины. Сколько работ сделано по отношению к тому, сколько должно быть сделано на эту дату. Именно её режим усиленного контроля добавляет в разговор.
Как это делают в мире
Сравнение плана денег и плана работ в мировой практике давно стандарт. Метод называется управлением освоенным объёмом, по-английски earned value management. Он появился в оборонных заказах США в 1960-х годах, в 1998 году был оформлен как отраслевой стандарт, и сегодня его требуют на крупных государственных контрактах в США. Им пользуются в нефтегазе, энергетике и инфраструктуре по всему миру.
Идея простая. На каждую дату сравниваются три числа. Сколько работ должно быть сделано по плану. Сколько сделано на самом деле. Сколько на это потрачено денег. Из них получаются два индекса, по графику и по стоимости. И главное, что показали исследования по сотням американских оборонных контрактов. Если на пятой части проекта индекс стоимости ушёл вниз, к концу он почти не выправляется сам. Перерасход, который виден так рано, почти всегда доезжает до итоговой стоимости.
Считаем на условном объекте
Расчёт Пускового. Объект на 24 месяца с бюджетом 2 млрд рублей. Смотрим на него на 12-м месяце, ровно в середине.
Середина стройки. Что видно, если сравнить три числа
| Что сравниваем | Значение |
|---|---|
| По плану к 12-му месяцу должно быть сделано работ | на 1,0 млрд ₽ |
| Фактически сделано работ | на 0,8 млрд ₽ |
| Фактически потрачено денег | 0,9 млрд ₽ |
| Индекс по графику, сделано к плану | 0,80 |
| Индекс по стоимости, сделано к потраченному | 0,89 |
| Грубый прогноз срока, 24 месяца делим на 0,80 | 30 месяцев |
Отставание видно на середине стройки, а не в день сдачи
На 12-м месяце объект выглядит нормально. Стройка идёт, деньги тратятся, до срока ещё год. Но три числа рядом говорят другое. Работ сделано на пятую часть меньше плана, и при таком темпе сдача уйдёт на полгода. Средний перенос по стране, по данным ЕРЗ, 3,6 месяца, по Москве 4,6. Такие переносы видны заранее, если сравнивать деньги и работы каждый месяц, а не только на совещании перед сдачей.
Что было бы полезно считать
Для отрасли. По проектам под усиленным контролем было бы полезно публиковать не только факт контроля, а два индекса, по графику и по стоимости, хотя бы в сумме по стране. Тогда станет видно, сколько проектов отстаёт уже сейчас и на сколько, а не только сколько сдано с опозданием в прошлом.
Для руководителя стройки. Раз в месяц по каждому объекту три числа. План работ на эту дату в рублях, факт работ в рублях, факт затрат. Это полдня работы ПТО и экономиста. Если индекс по графику ниже 0,9 уже на трети стройки, это повод пересобрать график сейчас, а не объяснять перенос через год.
Минстрой по сути предложил отрасли то, что крупные мировые заказчики делают десятилетиями. И это хорошая новость. Инструмент простой, дешёвый и работает на любом объекте, от дома до завода.
Режим усиленного контроля сведёт графики на тех проектах, до которых дотянулся. На любом другом объекте те же три числа собираются за полдня в месяц. Тогда отставание видно за полгода до сдачи, и с ним ещё можно успеть что-то сделать.
Источники
- Движение.ру. Режим усиленного контроля ввели для части строящихся жилых проектов, Минстрой. 18 сентября 2026. Там же данные по вводу корпусов в Москве.
- Известия по данным ЕРЗ. Более половины жилья в России не сдаётся в срок. 17 июня 2026. Доля с нарушением сроков, средний перенос.
- Московская перспектива. Интервью А. Юсуповой, UNIKEY. 15 сентября 2026.
- Татар-информ по данным ДОМ.РФ. Распроданность к строительной готовности. 18 августа 2026.
- ЕРЗ.РФ. ЕРЗ-тренды: прогноз разрыва между долгами по проектному финансированию и средствами на эскроу. Опрос застройщиков, сентябрь 2025.
- Стандарт ANSI/EIA-748 «Earned Value Management Systems». Первая редакция — июнь 1998, издаётся SAE International. Метод вырос из критериев C/SCSC минобороны США 1967 года — история в официальном обзоре EVM правительства США (CMS, PDF); методические материалы ведёт NDIA Integrated Program Management Division. На крупных госконтрактах США систему требует FAR, подраздел 34.2. Устойчивость индекса стоимости: D. Christensen, S. Heise. Cost Performance Index Stability. National Contract Management Journal, 1993 (PDF). По 155 оборонным контрактам США индекс стабилен с точки 20% выполнения.